DEAD CROSS IN TWO STEPS
デッドクロスは2段階
「元金返済が減価償却を超えた年」と「手取りが赤字になった年」は、同じではありません。25年分を年ごとに並べて、2つの山がいつ来るかを見ます。
返済は元利均等。償却は定額法。税金は（家賃−経費−利息−減価償却）×税率で、マイナスのときは0円としています。
① 書類上のデッドクロス
② 本当に痛むデッドクロス
家賃−経費（年）
年間の返済
年間の減価償却
25年の累積CF
25年の動き
元金返済減価償却手取りCF累積CF
縦の点線が①と②の年です。単位は万円。
3つの局面
年ごとの表（単位：万円）
買う前に、この2つの年をお客様と一緒に確かめられます。
家賃・経費は25年間一定、空室や修繕の波、売却は入れていません。累積CFは自己資金（物件価格×（1−借入の割合））を差し引いたところから数えています。目安の計算で、投資助言ではありません。
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